四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终349号
上诉人(原审被告)：郭卫华，男，汉族，1978年5月14日出生，住成都市武侯区。
委托代理人：曹毅、彭彩明，四川少城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：成都汉星物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人：雷红明，总经理。
委托代理人：雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。
上诉人郭卫华与被上诉人成都汉星物业管理有限公司(以下简称汉星公司)物业服务合同纠纷一案，因不服成都市武侯区人民法院(2015)武侯民初字第6037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汉星公司于2015年5月25日诉至原审法院，诉请判令郭卫华支付2009年4月1日至2015年5月31日期间物业费5278.9元及违约金474.1元，共计5754元。
原审法院经审理查明，郭卫华系成都市武侯区机投镇果堰街8号兴元嘉园小区10栋14号房屋的业主，其房屋建筑面积为89.14平方米。2005年6月26日，郭卫华入住该房屋，并于当日与鑫元公司签订《前期物业管理服务协议》(以下简称《前期协议》)，在该协议后附有《“兴元嘉园”业主临时公约》(以下简称《临时公约》，郭卫华承诺其已详细阅读并理解《临时公约》，并同意遵守该规约内一切条款，如有违约愿意承担相应违约责任。《前期协议》约定鑫元公司作为物业服务公司，为郭卫华及其他兴元嘉园小区业主提供物业服务，并约定“前期物业管理”服务是指房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理服务，物业管理服务费按高层住宅建筑面积前6个月每平方米0.8元/每月、满6个月后按每平方米1.2元/每月的交费标准计收，在协议第九条“违约责任”第一项约定“甲方(即鑫元公司)违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方(即郭卫华)有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”、第四项约定“乙方(即郭卫华)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方(即鑫元公司)有权要求乙方补交，并按每日千分之三收取滞纳金”;在双方签订的《临时公约》中第六章“违约责任”第二十九条则约定“建设单位或物业管理企业未能履行本临时公约约定义务的，业主可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼”。2010年1月，鑫元公司与汉星公司签订《“兴元嘉园”项目物业移交合同》，约定鑫元公司将其与兴元嘉园小区业主签订的物业管理服务合同之权利义务转让给汉星公司。2010年7月兴元嘉园第二届业主委员会依据大会决议成立并报该小区所在的街道办及村委会备案审查，街道办及村委会意见为：该业主委员会决定、决议合法，符合法定程序及相关法律法规的规定。新一届业主委员会成立后，与汉星公司签订《物业服务协议》，约定该小区电梯住宅收费标准为每平方米0.8元/月;合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止，如合同期满业委会未签订新的物业服务合同，则该《物业服务协议》继续有效;业委会、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，按每月千分之三的标准向汉星公司支付违约金。经查，2009年4月1日至2015年5月31日期间，郭卫华欠缴物业费5278.9元。后汉星公司多次催收、协商未果，遂诉至原审法院。
原审法院认定上述事实所依据的证据有：当事人身份信息、工商登记信息、《前期协议》《临时公约》《物业服务协议》及当事人陈述等。
原审法院认为，郭卫华于2005年6月26日与鑫元公司签订的《前期协议》《临时公约》及2010年8月1日汉星公司与兴元嘉园业主委员会签订的《物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年1月，鑫元公司与汉星公司签订《“兴元嘉园”项目物业移交合同》，约定鑫元公司将其与兴元嘉园小区业主签订的物业管理服务合同之权利义务转让给汉星公司，应属合同权利义务之概括转让，未有证据显示此合同权利义务转让行为经过法定程序告知并经兴元嘉园小区全体业主或业委会同意，事实上剥夺了业主的知情权、选择权，因此，2010年1月鑫元公司与汉星公司签订《“兴元嘉园”项目物业移交合同》对郭卫华不发生合同效力，亦即2009年4月1日至2010年8月1日，与郭卫华建立物业服务合同关系的仍是鑫元公司，故汉星公司无权要求郭卫华向其支付欠交此期间(即2009年4月1日至2010年8月1日)的物业费用及违约金。
2010年8月2日至2015年5月31日期间，汉星公司作为与兴元嘉园业主委员会签订《物业服务协议》之适格合同当事人，进入案涉小区按照约定向业主提供物业服务，郭卫华作为小区业主应当按照小区物业服务合同享受其权利，应履行其相应义务。郭卫华辩称与汉星公司签订《物业服务协议》的第二届兴元嘉园业主委员会并非合法成立，不具有有效法律主体资格，因此不认可汉星公司与兴元嘉园业主委员会签订的《物业服务协议》的法律效力，为此郭卫华收集了嘉园小区282份业主出具的书面异议意见以证明第二届兴元嘉园业主委员会并非合法成立。原审法院认为，汉星公司出示了在成都市房产管理局备案的案涉小区业主委员会换届备案记录表，其上有第二届兴元嘉园业主委员会的参会人数、实际投票人数、会议形式等记录，并载明该小区所属的街道办、村委会的认可意见，足以证明该业主委员会的成立符合法定程序，业委会代表业主签订的物业服务协议效力应及于案涉小区全体业主;郭卫华对第二届兴元嘉园业主委员会合法性提出异议，亦应通过法定程序予以反映、解决，并应将相关行政处理意见提供法庭予以佐证其主张，但郭卫华未能提供此类相关证据，因此，原审法院对郭卫华辩称第二届兴元嘉园业主委员会不具有效法律主体资格、其与汉星公司签订的《物业服务协议》无效之主张不予支持。此外，郭卫华辩称汉星公司为兴元嘉园小区提供物业服务过程中安保、消防、保洁维护工作做的不到位，郭卫华可根据其服务状况拒交物业费。原审法院认为，包括郭卫华在内的小区业主如对汉星公司提供的物业服务不满意应根据双方的约定及相关物业管理法规的规定，按照法定程序督促整改或更换物业管理公司以解决问题，但不能自行认定服务状况、进而据此拒交物业费，故原审法院对该答辩意见不予认可。综上，郭卫华应依据约定向汉星公司支付2010年8月2日至2015年5月31日的物业费4137.49元(89.17平方米X0.8元/月X58个月)及因欠费应偿还的违约金372.37元(89.17平方米X0.8元/月X0.003元/天X30天X58个月)，二项合计4509.86元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、郭卫华于判决生效之日起五日内支付汉星公司物业管理服务费及违约金共计4509.86元;二、驳回汉星公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由郭卫华负担。
宣判后，郭卫华不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审。其主要理由是：1.原审法院允许无代理资格的代理人参加诉讼，汉星公司的住所地在成都市武侯区，其委托代理人系金牛区的法律服务工作者，对本案应不具有代理资格;2.原审判决第4页第14行认定事实(2010年7月兴元嘉园第二届业主委员会依据大会决议成立并报该小区所在的街道办及村委会备案审查，街道办及村委会意见为：该业主委员会决定、决议合法，符合法定程序及相关法律法规的规定)所依据的证据未经依法举证质证;3.汉星公司未依法告知郭卫华欠交物业服务费，故起诉前两年的物业服务费已超过诉讼时效，应不予支持。
被上诉人汉星公司辩称，1.成司发[2003]20号明确了五城区(金牛区、青羊区、武侯区、锦江区、成华区)和高新区共同为一个辖区，因此汉星公司的代理人具有代理资格;2.原审判决第4页第14行所认定事实记载于换届备案记录表，汉星公司在原审庭审中提交并经质证认证;3.汉星公司多次催收过物业费;4.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。
本院除查明原审认定的事实外，另查明：
1.成司发[2003]20号《关于转发〈司法部关于基层法律服务工作者不能代理当事人任何一方均不在本辖区内的民事经济行政诉讼案件的批复〉的通知》载明：“根据成都市的实际情况，《批复》中所指“辖区”具体划分为：各郊区(市)县以其行政所辖范围各一个辖区，五城区(金牛区、青羊区、武侯区、锦江区、成华区)和高新区共同为一个辖区。”
2.原审法院2015年7月3日《民事案件审判笔录》载明，汉星公司出示换届备案记录表证明业主选投票属实，郭卫华代理人质证认为，证据都是复印件，因此不能作为质证证据，不认可真实性，没有加盖武侯房管局的鲜章。
本院认为，本案争议的问题主要有两个，现评析如下：
一、关于程序问题。1.成司发[2003]20号文明确了成都市五城区(金牛区、青羊区、武侯区、锦江区、成华区)和高新区共同为一个辖区，故汉星公司的代理人在本案中具有代理资格;2.原审法院的庭审笔录记载了双方当事人对换届备案记录表的举证质证过程，故原审审判程序合法。
二、关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，汉星公司多次在郭卫华门上贴“温馨提示”催收物业服务费，构成诉讼时效的中断，故原审法院判决郭卫华应支付2010年8月至2015年5月期间的物业服务费并无不当。
综上，郭卫华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由郭卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 傅 敏
代理审判员 龙小丽
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 杜俊衡
