成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0105民初6704号
原告(反诉被告)：成都青羊创智企业孵化器有限公司。住所地：成都市青羊区工业集中发展**第**地块第****。
法定代表人：蒋有勇，董事长。
委托诉讼代理人：王平，四川聚贤律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：张乡锐，北京德和衡(成都)律师事务所律师。一般代理。
被告(反诉原告)：四川科瑞纳通信设备有限公司。住。住所地：成都市青羊区工业集中发展**&ldquo羊区青年(大学生)创业园”第2#地块第B1栋7号2FB层。
法定代表人：刘晨，总经理。
委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：漆红秀，四川川胜律师事务所律师。一般代理。
第三人：成都青羊工业投资有限公司。住。住所地：成都青羊工业集中发展(**)文家大道**/div>
法定代表人：杨天明，职务不详。
委托诉讼代理人：蒋阳雨，北京德和衡(成都)律师事务所律师。一般代理。
原告(反诉被告)成都青羊创智企业孵化器有限公司(以下简称创智公司)与被告(反诉原告)四川科瑞纳通信设备有限公司(以下简称科瑞纳公司)、第三人成都青羊工业投资有限公司(以下简称青羊工投公司)租赁合同纠纷本、反诉两案，本院受理后决定合并审理，依法由审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。原告创智公司委托诉讼代理人王乡锐，被告科瑞纳公司的委托诉讼代理人何娟、漆红秀及第三人青羊工投公司委托诉讼代理人蒋阳雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创智公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方所签订《前期入园服务协议》、《房屋租赁协议》;2.判决科瑞纳公司支付租金、入园配套服务费共计70920元(暂从自2016年3月1日起至2016年9月1日，实际金额按合同约定16元/月/㎡计算至给付之日止);3.判决科瑞纳公司支付违约金4432.50元;4.判决科瑞纳公司立即腾退房屋并将房屋恢复至装修前状态;5.科瑞纳公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年3月，创智公司、科瑞纳公司签订《前期入园服务协议》《房屋租赁协议》，约定科瑞纳公司承租创智公司拥有的位于成都市青羊区工业集中发展西区第4#地块第A2栋2F号房屋，房屋租金为5元/月/㎡，入园配套服务费为11元/月/㎡，支付方式为年付。合同签订后，科瑞纳公司未支付任何费用，也未腾退房屋，故起诉。
被告(反诉被告)科瑞纳公司针对本诉辩称，双方签订合同属实，创智公司已于2016年4月18日强行使用U型锁锁门收回房屋，经与创智公司多次协商仍拒绝开门，创智公司以实际行为违法解除了双方所签订的《前期入园服务协议》《房屋租赁协议》;创智公司未按约定为科瑞纳公司提供协助被告入园、日常性管理、咨询等前期服务工作，无权要求科瑞纳公司支付入园配套服务费;由于创智公司强行收回房屋，解除双方的租赁协议，对于2016年4月18日之后的租金，创智公司无权主张;自双方签订合同至创智公司锁门，科瑞纳公司因经营困难多次向创智公司申请延缓交纳租金，并表示租金可以从先行交纳的2.5万元保证金中扣除，创智公司也表示理解，故科瑞纳公司并非无故拖欠房租，对其违约金请求，无事实依据;涉案房屋在租赁给科瑞纳公司前已由前租户进行了装修改造，其拆除应由创智公司自行负责，要求科瑞纳公司恢复原状的条款系无效条款，应不予支持。
被告(反诉被告)科瑞纳公司反诉诉称：1.请求判令创智公司退还租房保证金及水电预备金2.5万元;2.判令创智公司支付各项损失7万元(包括解除合同违约金13297元、支付他人的违约金6万元);3.反诉费用由创智公司承担。事实及理由：2016年3月10日，科瑞纳公司与创智公司签订《前期入园服务协议》《房屋租赁协议》，房屋期限至2017年2月28日。但创智公司于2016年4月18日未经同意自行将租赁房屋封锁，并私自扣留科瑞纳公司生产经营设备和办公设备，导致科瑞纳公司经营中断，并造成严重经济损失，故提起反诉。
原告(反诉被告)创智公司针对反诉辩称，对于合同保证金，按照合同规定办理;其损失主张无事实依据，不予支付。
第三人青羊工投公司述称，认可并知晓、同意原告转租事实。
经审理查明，2015年12月25日，青羊工投公司与创智公司签订《房屋租赁协议》，将位于成都市青羊区工业集中发展西区第2#地块，含青年(大学生)创业园区域房屋合计12000㎡租给创智公司使用，期限三年。
2016年3月10日，创智公司(甲方)与科瑞纳公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定将甲方将位于成都市青羊区工业集中发展西区第4#地块第A2栋2F号房屋(建筑面积738.75㎡)租赁给科瑞纳公司，期限一年，至2017年2月28日止，房屋租金为5元/月/㎡，年度总租金44325元，第一笔支付期在合同签订后三日内支付;租房保证金为2万元，合同履行期间，乙方不得将保证金用于其他用途如抵扣使用费、水电费等，合同解除或者终止，乙方交还甲方房屋并全面履行合同的情况下，甲方凭开具的收据在10日内无息足额退还乙方;水电预备金为5000元，仅用于保证乙方不拖欠其使用的水电费用，如乙方拖欠水电费用超过两月的，视为乙方无故解除合同，合同期满或终止后，如乙方未发生拖欠水电费用情形，甲方凭收据无息退还;乙方前期交纳至青羊工投公司的保证金和水电预备金可用于抵扣本期的保证金和水电预备金，退房时，统一予以结算;为便于工业园区的统一管理，乙方同意在使用甲方房屋期间，由甲方指定的物业管理单位进行物业管理，具体物业管理合同由乙方与物业管理单位另行签订;若乙方不按时交纳合同约定款项或无故拖欠房屋使用费等情形的，甲方有权解除合同等;甲方无故终止合同的，应按照本合同年度总金额的30%支付乙方违约金，乙方发生不按时交纳合同约定款项或房屋使用费的情形的，甲方有权解除合同，乙方应按本合同年度总金额的10%支付甲方违约金;特别约定因该厂房前租赁客户四川铭士电子科技有限责任公司(以下简称铭士公司)对厂房进行了装修改造，乙方根据自身需要，同意保留装修设施，并承诺在退还该厂房时，恢复至铭士公司装修前的状态等。同日，双方还签订《前期入园服务协议》，约定乙方认可甲方为其提供了大量前期服务工作，包括但不限于协助入园和日常性管理、咨询工作等，入园配套服务费为11元/月/㎡，年度总金额为97515元，支付方式为每年提前支付，第一笔支付期在合同签订后三日内支付等。合同签订后，科瑞纳公司入住租赁房屋。
2016年5月10日，科瑞纳公司法定代表人刘晨向青羊工投公司出具《承诺函》，载明“我公司自2016年3月1日起未支付4#-A2栋2楼租金，每月11820元，根据我公司经营和财务情况，计划在6月30日前返还该厂房，付款计划为5月20日前付清物管费和截止6月30日前的欠款。退房前恢复厂房原状。4月25日贵方单方给我公司大门上锁我公司已知晓”
2016年6月23日，科瑞纳公司向创智公司出具《律师函》，载明“协议签订后，你方已同意我方延期支付租金，而直至2016年4月25日，你方未事先通知，强行封锁大门，单方面扣留我公司财产，致使租赁合同无法继续履行，我方有权要求解除合同并要求你方赔偿我公司无法正常运作所受损失，或要求你方继续履行并赔偿我方所受损失，请你方在收取本函后5日内解封大门，将留置的我方物品退还我方，并及时协商相关事宜等”。
另查，2012年11月14日，科瑞纳公司向青羊工投公司转帐支付保证金2万元及5000元水电备用金。就青羊工投公司与创智公司的关系，创智公司称系母公司与子公司的关系。
以上事实有创智公司、科瑞纳公司、青羊工投公司的企业营业执照、《前期入园服务协议》《房屋租赁协议》、村镇房屋所有权证、《承诺函》及当事人当庭陈述等证据在案为证。
审理中，一、科瑞纳公司提交照片、其与上海保杰进出口贸易有限公司(以下简称保杰公司)所签订的《采购合同》及保杰公司出具的《订单取消通知书》、工商网上银行电子回单、证人证言，拟证明创智公司2016年4月18日强行封门，并导致其与保杰公司所签合同无法履行被取消，支付保杰公司违约金6万元之事实。《采购合同》载明签订日期为2016年3月6日，交货日期为2016年5月10日。《订单取消通知书》载明“经双方协商取消双方合同，由科瑞纳公司支付违约金6万元”。电子回单载明金额为6万元，用途为“支付违约金”。证人冯昌友称“4月18日工业园区保安来锁门，我一出来就把门锁了”。证人赖正武称：“4月18日园区保安(音：横溢物业公司)来锁门后，我给刘总打的电话。4月25日送锁门的函给创智公司服务中心的管理人员蒲丹，她不在，楼上有人签收了。下楼时碰到蒲丹，蒲丹说不签，把签了字的撕了，不清楚函的内容，只晓得与锁门有关”：创智公司质证称，照片不能证明是原告上的锁;《采购合同》、《订单取消通知书》均是复印件，不予认可;证人均系科瑞纳公司员工，且证言矛盾，证人一说1人看见锁门，证人二说2个人看见保安锁门，且锁门也与创智公司无关。青羊工投公司质证称，《采购合同》、《订单取消通知书》均是复印件，不予认可;证人均系科瑞纳公司员工，有利害关系，证人证言的证明效力有异议。
二、青羊工投公司提交《情况说明》，拟证明保证金事宜及收回涉案房屋事宜。该说明载明：1、创智公司与科瑞纳公司于2016年3月10日签订的租赁协议约定的2万元保证金与5000元水电备用金为2012年11月14日科瑞纳缴纳，为同一笔保证金;2、2014年11月1日，科瑞纳公司与我司签订《房屋租赁合同》，租用4号园区A2幢2F，面积738.75㎡。该协议于2015年10月31日到期，后科瑞纳公司提交延期租赁申请，租金交纳至2016年2月28日。2016年5月10日科瑞纳公司向我司出具《承诺书》，承诺将在2016年5月20日前交清欠款，并于6月30日科瑞纳公司仍未履行其承诺。因该房租赁早已到期，我司与新的承租人达成租赁意向，需要科瑞纳腾退该房屋，而我始终无法联系科瑞纳公司，无奈之下，我司于2017年4月18日早晨8时，聘请成都市胜发搬家服务有限公司负责搬运该房屋内物件，成都公证处两名公证人员对整个搬离过程进行全程录音录像予以公证，现该处尚未向我司提供公证文书，故我司现无公证文书;我司同意用上述保证金抵扣科瑞纳所欠房租及违约金。
就上述证据的证明效力，本院认证如下：一、就科瑞纳公司提交的合照片、证人证言及《承诺函》，可以认定2016年4月18日科瑞纳公司被锁门事实;《采购合同》、《订单取消通知书》系复印件，但与网上银行电子回单相印证，可以佐证科瑞纳支出6万元违约金事实;二、就青羊工投公司提交的《情况说明》真实性予以确认，能够佐证创智公司与科瑞纳公司于2016年3月10日签订的租赁协议约定的2万元保证金与5000元水电备用金为2012年11月14日科瑞纳缴纳的保证金为同一笔金额，以及青羊工投公司于2017年4月18日收回涉案房屋之事实，其证明效力本院予以确认。
本院认为，创智公司与科瑞纳公司所签订的《前期入园服务协议》《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。创智公司将涉案房屋交付科瑞纳公司使用，科瑞纳公司未按约在合同签订后三日内支付第一期款项，也未提交创智公司同意其延缓支付租金的相关证据，其行为存在违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”之规定，鉴于租赁合同期限至庭审结束已届满，故仅对创智公司本诉请求解除双方所签《前期入园服务协议》的诉讼主张予以支持。根据青羊工投公司出具的《情况说明》，涉案房屋已于2017年4月18日被青羊工投公司实际收回，故对创智公司要求科瑞纳公司腾退涉案房屋的本诉主张，不予支持。对其要求科瑞纳公司支付截止2016年9月1日的房屋租金、入园配套服务费70920元、实际按约定标准16元/月/㎡支付至给付之日的诉讼请求，综合科瑞纳公司所提交照片、证人证言及《承诺函》，可以认定2016年4月18日科瑞纳公司被园区保安进行锁门事实，尽管园区物业系创智公司指定，但并无证据证明系创智公司要求进行锁门，之后创智公司亦未提交科瑞纳公司继续占有涉案房屋经营的相关证据，故对截止2016年4月18日的租金及入园配套使用费18301.94元[738.75㎡×(11元+5元)/月/㎡÷31天×48天]的诉讼主张本院予以支持，对2016年4月19日之后至房屋实际收回之日即2017年4月18日的租金及入园配套使用费用141840元[738.75㎡×(11元+5元)/月/㎡×12个月]，基于公平原则，本院确定由创智公司、科瑞纳公司各承担50%，即70920元，两项合计89221.94元。对于创智公司要求科瑞纳公司支付违约金4432.50元的本诉请求，依照双方租赁协议中约定“乙方发生不按时交纳合同约定款项或房屋使用费的情形的，甲方有权解除合同，乙方应按本合同年度总金额的10%支付甲方违约金”，基于前述认定，对其该项主张符合双方合同约定，本院予以支持。
对于科瑞纳公司反诉要求创智公司退还保证金及水电准备金的主张，由于双方租赁合同期限已届满，保证金应予退还，其主张成立，但鉴于收款方青羊工投公司同意在本次诉讼中抵扣科瑞纳公司欠付租金，品迭后，科瑞纳公司尚欠64221.94元(89221.94元-25000元)。对于科瑞纳反诉要求创智公司支付无故终止合同违约金的请求，由于科瑞纳公司未按约支付租金，其违约行为在先，故其主张不符合双方合同约定，本院不予支持。至于其主张因创智公司锁门致使其无法履行合同而支付给他人的违约金，由于科瑞纳公司并未提交锁门系创智公司所指派的相关证据，故其该部份损失本院亦不予支持。
综上，创智公司的本诉请求部份成立，本院予以支持，科瑞纳公司的反诉请求部份成立，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告成都青羊创智企业孵化器有限公司与被告四川科瑞纳通信设备有限公司于2016年3月10日所签订的《前期入园服务协议》;
二、被告四川科瑞纳通信设备有限公司于本判决发生法律效力之日十日内给付原告成都青羊创智企业孵化器有限公司租金64221.94元及违约金4432.50元;
三、驳回原告成都青羊创智企业孵化器有限公司其他本诉请求;
四、驳回被告四川科瑞纳通信设备有限公司的其他反诉请求。
如被告(反诉原告)四川科瑞纳通信设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1684元(此款已由原告成都青羊创智企业孵化器有限公司预交)，减半收取842元，由本诉原告成都青羊创智企业孵化器有限公司负担242元，本诉被告四川科瑞纳通信设备有限公司负担600元，其应负担部份在履行上述给付义务时一并支付给本诉原告成都青羊创智企业孵化器有限公司。反诉案件受理费2175元(此款已由反诉原告四川科瑞纳通信设备有限公司预交)，减半收取1087.50元，由反诉原告四川科瑞纳通信设备有限公司负担800元，反诉被告成都青羊创智企业孵化器有限公司负担287.50元，其应负担部份在本判决生效之日起十日内给付反诉原告四川科瑞纳通信设备有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 进
二〇一七年九月二十九日
书记员 戴亚梅
